[서론] 내 명의로 된 집을 부모님(또는 자녀) 명의로 바꾸고 싶을 때, 단순히 등기소만 가면 된다고 생각하시나요? 가족 간의 부동산 거래는 국세청의 상시 감시 대상입니다. 잘못하면 '증여세 탈루'로 오해받기 쉬운 명의 변경, 무엇을 준비해야 할까요?
[본문]
1. 증여 vs 매매, 선택의 기준 가장 먼저 고민해야 할 것은 방식입니다.
증여: 대가 없이 소유권을 넘기는 방식. 자녀-부모 간 5천만 원까지 증여세 공제가 가능하지만, 나머지 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다.
매매: 정당한 대금을 주고받는 방식. 실제 거래 대금이 오간 기록이 있어야 하며, 자녀는 양도소득세를, 어머니는 취득세를 내야 합니다.
2. 1억 1천만 원 주택 기준, 비용 구조
취득세: 증여로 받을 경우 취득세율(3.5~4%)이 매매(1.1%)보다 높게 책정될 가능성이 큽니다.
세금 절감 전략: 주택의 공시가격과 시세를 확인하여, 어느 쪽 세금이 적은지 미리 계산해 보는 과정이 필수입니다.
3. 절대 놓치지 말아야 할 세무 리스크 가족 간 거래에서 가장 많이 발생하는 실수는 '형식적인 매매'입니다.
실제로 돈을 주고받지 않았으면서 매매 계약서만 쓰는 경우, 국세청은 이를 증여로 보고 가산세까지 부과합니다.
매매를 선택하셨다면, 어머니의 자금 출처(매수 대금 마련 과정)가 명확해야 합니다.
4. 명의 변경 절차 가이드
시세 확인: 해당 주택의 최근 실거래가와 공시가격을 확인합니다.
세무 상담: 인근 세무서 근처 세무사 사무실에서 '가족 간 거래' 상담을 받으세요. (상담료 몇만 원으로 수백만 원의 세금을 아낄 수 있습니다.)
계약서 및 등기: 상담받은 내용대로 계약서를 작성하고, 법무사를 통해 등기 신청을 진행합니다.
[결론] 명의 변경은 한 번 결정하면 되돌리기 어렵고, 세금은 생각보다 큽니다. '지인 카더라' 통신을 믿지 마시고, 전문가의 모의 계산을 통해 가장 효율적인 방법을 찾으시는 것이 자산을 지키는 첫걸음입니다.
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